第600章 找贷款

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吴行长微微一皱眉，随后开口说道；“李董事长，我记得纺织品批发商城已经抵押出去了，你们正在建那个小家电批发商城，不就是用那笔贷款建起来的么？”<r/>

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“小家电批发商城已经建好了，我可以用这个小家电批发商城作为抵押，申请一笔贷款。”李卫东开口说道。<r/>

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“这恐怕很难。”吴行长接着说道：“当初我们愿意接受纺织品批发商城作为抵押，主要是因为纺织品批发商城成功的开起来了，你们收的租金和管理费，可以偿还这笔贷款。<r/>

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但是现在小家电批发商城都还没开业呢，我们也不知道这个项目能不能赚到钱。如果这个项目不成功的话，那只能算是一栋没用的空建筑，不值钱的。”<r/>

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“就算小家电商城搞不起来，不还有土地么！”李卫东开口说道，但话刚出口，他马上意识到，这是2000年，而不是二十年后，土地并不值钱。<r/>

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果不其然，吴行长开口说道：“土地这东西又值不了几个钱，所拿到的到款非常有限。”<r/>

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后世的话，住房抵押贷款大概要打个七折，商铺是六折，厂房和土地使用权抵押是五折，学区房和旺铺的抵押比例会高一些。<r/>

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然而在2000年的时候，房价还没有上涨，房地产的抵押折扣要比未来低得多；土地的价格更是十分便宜，抵押不了几个钱。<r/>

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李卫东思考片刻，开口说道；“这样吧，我可以用公司的股份作为抵押，来申请一笔贷款。”<r/>

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“富康工厂或者富康农机的股份或许有可能，但商城管理公司的股份肯定不行。”<r/>

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吴行长接着解释道：“目前商城管理公司的盈利，主要还是靠纺织品批发市场的租金，但是纺织品批发市场已经抵押出去了，这等于是一件抵押物，做了两次抵押，总行那边肯定通不过的。”<r/>

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李卫东皱了皱眉头，富康工程和富康农机的股份，李卫东日后还有大用。<r/>

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最起码两家企业都有上市的可能性，所以股权必须要清晰明确，若是拿去抵押的话，等上市的时候，证监会那边的审批或许会有麻烦。<r/>

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吴行长则接着说道：“其实即便是你用富康工程或者富康农机的股份做质押，也得需要比较长的审核时间，你们毕竟不是上市公司，总行那要审核你们的财务报表，符合条件才敢放贷。”<r/>

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用股份向银行贷款，属于质押贷款的一种，银行做的最多的质押贷款，也都是股票质押。<r/>

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不过股票质押用的往往是上市公司的股票，因为上市公司的股票有一个实际的价格，而且财报也比较透明，银行可以清楚的了解到公司的情况。<r/>

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如果不是上市公司的话，拿股份进行质押就比较麻烦了，银行要对股份的价值进行评估，也要查看企业的各项财报，必须得是盈利能力较好的企业，才会给予放贷。<r/>

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至于中小企业的股份，通常是与质押贷款绝缘的。<r/>

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“放贷时间太长，比较耽误事。”李卫东直接找了个借口拒绝道。<r/>

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“那我也没有什么好办法了。”吴行长双手一摊。<r/>

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李卫东沉吟片刻，然后开口问道：“吴行长，如果我申请房地产开发贷款，审批下来的可能性大不大？”<r/>

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“这个嘛……”吴行长皱着眉头想了想，开口说道；“这方面我是真不知道，因为我这里还从没办过这种业务。<r/>

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据我了解，目前申请房地产开发贷款的企业，都是大城市或者南方沿海地区的房产公司，特别是珠三角那边比较多。<r/>

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咱们青河这种小地方，目前还没有个像样的房地产开发商，也没有人申请过这种东西，所以我不知道你们去申请，能不能成功。”<r/>

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李卫东则开口说道：“我也知道申请房地产开发贷款有些困难，但事在人为嘛。我还是想试一试，所以流程方面的事情，就拜托吴行长了，至于其他方面，我来想办法！”<r/>

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房地产开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产建设的项目贷款，贷款时间一般不超过三年。<r/>

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房地产开发企业想要拿到这种贷款，必须要先取得贷款项目的土地使用权、规划投资许可证、建筑许可证、开工许可证等等，商品房还要有预售许可证。<r/>

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项目也必须要与申报用途与功能相符，项目的工程预算和施工计划须符合法律法规，而且投资方要事先投入至少30的项目资金，这样才能从银行贷到余下的70。<r/>

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后世很多人说，房地产开发商用银行的钱建房子，指的其实就是这个房地产开发贷款。<r/>

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因为这个贷款只要项目合规，证件齐全，然后投入30的资金，就能拿到贷款，跟信用贷款差不多。<r/>

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再加上房地产有预售的政策，房产开发企业可以提前卖房回笼资金，实际的投入资金其实是低于30的，因此也有人说开发房地产是在空手套白狼。<r/>

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而真正空手套白狼的，是那种拿着平面图，指着一片空地就违规进行预售。<r/>

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等预付款收足30的金额，然后再拿着这笔钱去银行申请房地产开发贷款，来完成整个项目，这样的话一分钱都不用出，百分百借鸡生蛋。<r/>

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过去那些所谓房产公司资金断裂，产生了烂尾楼，十有都是那种情况。<r/>

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房产公司先搞个规划图，或者挖个地基，甚至房子都开建了，就为了先收一笔预付款。<r/>

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有的时候预付款凑不足30，或者项目与申报不符，房地产开发贷款批不下来，资金链自然就断裂了，然后房子可不就烂尾了么！开发商把剩下的钱都卷走跑路了，吃亏的则是那些提前支付房款的人。<r/>

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所以有关部门才会不断的提醒，买房一定要认准所谓的五证齐全，这不光是涉及到后来办房产证等问题，更是因为只有这五证齐全的项目，才能申请到房地产开发贷款，这个项目的资金链才有保障。<r/>

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在2003年以前，这个房地产开发贷款的申请难度是比较大的。<r/>

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一来是因为当时的银行还处于商业化转型阶段，对于放款比较谨慎。这要等到2004年国务院启动国有银行股份制改革，才开始改善。<r/>

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更主要的原因是国家政策的因素，直到2003年6月份，央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，还在对房地产开发贷款进行管控。既然国家在管控，银行自然不会轻易放款。<r/>

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直到2003年8月份，国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也就是房地产行业著名的18号文件，要求“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，继续加大信贷支持力度”。<r/>

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从那以后，房地产开发信贷才开始逐渐放开，有了银行信贷的支持，中国房地产企业也正式走上了崛起的道路。<r/>

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而在2000年的时候，受到种种限制，大概只有背景比较深厚、关系比较硬朗的房企，才有机会拿到这个房地产开发贷款。普通的房地产企业，即便是符合资格，也很难申请到房地产开发贷款。<r/>

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